住宅ローンは、高額の取引になるので審査がとても厳しくなります。審査に通るか不安な場合は、事前に信用情報の確認やクレジットカードや借入金のキャッシング枠の減額をおこなうと良いでしょう。

また、頭金が少ない場合は夫婦の収入を合わせて審査を受けることをおすすめします。

ポイント

住宅ローンの審査ポイントや住宅ローン減税についてまとめました。安心して取引するための知識を身につけましょう。

住宅ローン減税でお金が返ってくる?

住宅ローン減税を受けることで、国から控除を受けられるかもしれません。

住宅ローン減税(住宅ローン控除)とは、マイホームを新築、または購入すると受けられるもので、住宅ローンの年末残高に応じて「一定期間所得税が軽減される」制度のことです。

住宅ローン減税を受けられる条件

住宅ローン控除を受ける場合は、下記の5つの条件を満たしていなければいけません。

  • 新築または購入をしてから6ヶ月以内に居住すること
  • 減税・控除を受ける年の年収が3,000万円以下であること
  • 住宅の床面積が登記簿上の面積で50㎡以上で、床面積の2分の1以上が申請者本人の居有用であること
  • 中古住宅の場合は、次のいずれかにあたる物件であること
    • マンションなどの耐火建築物であれば築25年以内
    • 耐火建築物以外であれば築20年以内
    • 一定の耐震基準に適合する
  • 返済期間が10年以上の住宅ローンの借入があること

※親からの借入や、金利が1%未満の勤務先からの借入は不可となります。

住宅ローン減税を受けるには確定申告をおこなう必要があります。ただし、サラリーマンの場合は2年目以降は職場の年末調整で減税されます。

住宅ローン控除額の目安

住宅ローン控除額は、年間の残高に応じて10年間国から控除を受けることができます。また、年末のローン残高によって控除額が決まります。

ローンの年末残高(控除限度額内)×1%=控除額

実例(年末の時点でローン残高が3,000万円だった場合)

3,000万円×0.01=30万円

住宅ローン控除額は30万円となります。さらに、減税の適用期間は10年間と定められています。また、控除額の上限は住宅の種類によって異なります。住宅の種類ごとの最大控除額は以下のようになります。

住宅の種類 控除対象限度額 最大控除額
一般の住宅 4,000万円 40万円×10年
認定長期優良住宅など 5,000万円 50万円×10年
中古住宅(個人間取引) 2,000万円 20万円×10年

浅井秀一(2015).図解わかる 住宅ローン 新星出版社

※上記はあくまでも目安の控除額となっています。

住宅ローンの金利の種類

住宅ローン金利は、大きく分けると「固定金利」「変動金利」に分類されます。また、金利のタイプは選ぶローン商品によって決められています。そのため、契約時に金利のタイプを選ぶことはできません。

全期間固定金利型

全期間固定金利型とは、借入時の金利が完済時までの全期間一定率で変わらないことです。

全期間固定金利型は、契約時に定められた金利が完済時まで変わらないため、契約時の返済計画通りに住宅ローン返済がおこなえるというメリットはありますが、金利水準が変動金利型よりも高く設定されているデメリットもあります。

変動金利型

変動金利型とは、一定期間ごとにそのときの金融情勢に合わせて適用金利が見直されることです。

変動金利型は、一定期間ごとに金融情勢に合わせて適応金利が変わってしまうため、契約当初の金利より低くなることも、高くなることもあります。また、返済計画が立てにくいというデメリットがあります。

一般的に、住宅ローンの金利を計算する場合、変動金利で算出することが多いです。なぜなら、固定金利よりも変動金利のほうが金利が低くなるからです。

ポイント女

金利が上がるのが心配な人は「固定金利」で、低金利で住宅ローンを組みたい場合は「変動金利」を選択すると良いでしょう。

住宅ローン会社別の金利タイプ

固定金利型

フラット35・フラット50・一部の民間住宅ローンなど

変動金利型

財形住宅融資・民間住宅ローンなど

金利のタイプは、契約先の住宅ローン会社によって異なります。金利のタイプを重視して住宅ローンを組む場合は、事前に取り扱っている金融機関を把握しておくとよいでしょう。

住宅ローン審査のポイント

住宅ローン審査では、「税込の年収」「勤続年数」「借入件数」「借入額」「過去のローン返済履歴」などが重要視して見られます。

また、年間のローン返済額が高額になる場合、住宅ローン審査に通りづらくなるかもしれません。

住宅ローン審査に通過しづらいケース

住宅ローンの審査では、以下の2つの条件にあてはまる場合、審査に通過するのが難しくなります。

年間返済額が年収の35%〜50%以上となる

住宅ローンの年間での返済合計額が、契約者の年収の約35〜50%(金融期間によって異なる)を超えてしまう場合は審査に通過するのが難しくなります。

有担保借入額が年間返済額の35%〜50%以上になる

有担保の教育ローンや自動車ローンと、住宅ローンを合算した際の年間返済額が契約者の年収の35%〜50%(金融機関によって異なる)を超えてしまう場合

ポイント

上記のいずれかにあてはまる場合は、住宅ローンの借入審査では大きく不利になってしまいます。どちらかのケースにあてはまる場合は、以下の方法で住宅ローン審査を受けると通過する可能性が高くなります。

年間の返済額が高額になってしまう場合の対策法

  • 夫婦収入合算で住宅ローンの契約をする
  • 頭金を多く支払い借入額を減らす
  • 返済期間を長くして年間返済額を低くする

年間返済額が35%〜50%を超えてしまう場合は、配偶者と収入を合算して審査を受けると良いでしょう。

夫婦収入合算

夫の収入に妻の収入を合算することで、借入可能額を引き上げることができます。
また、希望する住宅ローンタイプでの年間返済額が、夫の収入だけでは35〜50%超えてしまう事態を回避できます。

しかし、この夫婦収入合算は重要な注意点が2つあります。

夫婦収入合算の注意点

夫婦の収入を合算させて住宅ローン審査を受ける場合は、下記のことに注意しましょう。

連帯保証人の有無

夫婦収入合算の場合は、収入を合算する妻が「連帯債務者」となるか「連帯保証人」となるかで、所得税が軽減される住宅ローン控除(住宅ローン減税)が、妻も受けられるか受けられないかに違いがでてくる点です。

夫婦収入合算で住宅ローンを契約する際は、妻が「連帯債務者」になる場合に限り、夫だけでなく妻も住宅ローン控除を受けることができます。

しかし、一般的には、金融機関の住宅ローンで夫婦収入合算での契約をする場合、妻は「連帯保証人」となるケースがほとんどです。一部の金融機関の住宅ローン、またはフラット35では妻が「連帯債務者」となります。

住宅ローン控除を妻も受けられるほうが所得税の軽減額も増えるので、夫婦収入合算契約の前には、妻が「連帯債務者」になる住宅ローンなのか「連帯保証人」になる住宅ローンなのかをしっかり確認しましょう。

返済計画をしっかり立てる

夫婦収入合算の注意点は、妻が出産などで働けなくなって収入がなくなったときです。妻の収入も見越して決められた毎月のローン返済額なので、妻の収入がなくなった後は夫が負担する返済額が大きくなります。そのため、将来のライフプランも考えたうえで夫婦収入合算を利用するかを判断すると良いでしょう。

「頭金を多く払う」「返済期間を長くして年間返済額を低くする」

年間返済額が年収の35%〜50%以上になってしまう場合は、「頭金を多く支払って借入額を下げるか」「返済期間を延ばして年間の返済総額を低くする」と良いでしょう。

ただし、返済年数を延ばすと完済時の年齢もあがってしまうため、今度は完済時の年齢が高すぎて審査に通過できなくなることもあるので注意してください。

住宅ローン繰り上げ返済

頭金が多く支払えない場合は、住宅ローン繰り上げ返済を利用すると良いでしょう。住宅ローンは、低金利で借入ができますが支払期間が長くなると支払う利息総額も高額になります。

住宅ローンの返済方法は、銀行の返済口座から毎月・ボーナス時に決められた返済額を返済していく方法になります。住宅ローンも通常の返済とは別に、好きな時に好きな金額を元金に対して返済することが可能です。これを「繰り上げ返済」といいます。

繰り上げ返済には残りの元金をすべて返す「繰り上げ完済」と元金の一部を返す「一部繰り上げ返済」があります。元金の一部を返す「一部繰り上げ返済」に2つの方法があります。

期間短縮型

繰り上げ返済後、毎月の返済額は変えずに「返済期間を短くする」方法

住宅ローン期間短縮型の図

返済額軽減型

繰り上げ返後、返済期間は変えずに「毎月の返済額を低くする」方法

住宅ローン返済額軽減型の図

ポイント女

この繰り上げ返済を利用すれば、契約時、頭金が多く払えずに借入額が高額になった人でも、早く元金を減らすことができて、余分な利息をカットできます。

住宅ローンの審査を受ける前に注意したいこと

使用してないクレジットカードやカードローンの解約をする

住宅ローンの審査で「カードローンの借入額」「クレジットカードのキャッシング枠」などを現在の借入総額として判断されることが多いです。そのため、住宅ローンでの借入額や審査そのものに影響がでる可能性が高いです。住宅ローン審査を受ける際は、使用していないカードローンやクレジットカードを解約すると良いでしょう。

信用情報に問題がないか確認する

自分の過去の個人信用情報に「延滞・滞納」の金融事故情報がないか確認しましょう。過去のクレジットカードやカードローンの返済履歴は、個人信用情報機関の個人情報を開示することで確認することができます。

過去10年間債務整理をおこなわない

自己破産・民事再生などの債務整理をおこなうと「債務整理をおこなった」という情報が登録された日から5年〜10年は残されます。記録が残されている間は住宅ローン審査に通りません。

債務整理の情報が消えるまでは、住宅ローンの事前審査を受けないことをおすすめします。

住宅ローン借り換えについて

住宅ローンの借り換えとは、現在利用している住宅ローンよりも低金利で借入ができる住宅ローンに乗り換えることです。

住宅ローンの金利は、1%違うだけで支払い利息が大きく変わります。そのため、低金利の住宅ローンに借り換えできるのであれば利用すると良いでしょう。ただし、借り換えをおこなうには条件を満たしていなくてはいけません。

住宅ローンの借り換えが利用できる条件

  • 20歳以上66歳未満の方(金融機関によって異なります)
  • 完済時年齢が満80歳未満の方(金融機関によって異なります)
  • 安定した収入がある方
  • 団体信用生命保険(※)への加入が認められる方
  • 現在借り入れ中住宅ローンに延滞がない方

上記の条件を満たしている場合は、住宅ローン借り換えが可能となります。ただし、住宅ローン借り換えをおこない場合は手数料がかかります。

※団体信用生命保険
団体信用生命保険とは、原則として住宅ローンを契約する際に申込者が加入する生命保険のことです。契約者が万が一、高度障害や死亡となった場合に、保険料から住宅ローンが一括返済される。団体信用生命保険料は、住宅ローンで支払っている金利に含まれているので別途支払うことはありません。

つなぎ融資とは?

つなぎ融資とは、新築一戸建てを建築するときに利用できる融資のことです。新築一戸建てを購入する際に、建築の過程で「着工金・中間金」などの支払いが必要になります。

しかし、住宅ローンの融資が実行されるのは建物ができあがってからなので、それまでの建築期間にかかる支払いが自己資金となります。そのため、自己資金が足りない人が一時的につなぎとして融資を受けられるのが「つなぎ融資」です。つなぎ融資を受けている間は、利息のみを支払っていき、建物が完成して住宅ローンの融資が受けられるときに、住宅ローンからつなぎ融資分を返済するシステムとなっています。

つなぎ融資は、便利なサービスですが金融機関によっては取り扱っていないところもあるので、新築一戸建てを希望の人はこの建築期間中にかかる資金のことも忘れずに計画しましょう。