住宅ローン審査に通らない人の特徴を一挙公開〜フラット35で落ちた方必見〜

住宅のイメージ画像

あらゆるローン審査の中でも最難関といわれている「住宅ローン」。

通常、ローン審査は1週間もあれば結果がわかりますが、住宅ローンの場合は1ヶ月〜1ヶ月半と長引くことが多いです。

散々待ったあげく審査に通らなかったら、そのショックからしばらく立ち直れないことでしょう。

しかし、下を向く必要はありません。

たとえフラット35の審査に落ちたとしても、近い将来、住宅ローンの審査に通って夢のマイホームが購入できるチャンスはきっと訪れます。

まずは、なぜ審査に落ちてしまったのかを探り、次にどのタイミングで審査を受ければ良いのかを見極めていきましょう。

この記事では、「住宅ローン審査に通らない人の特徴」と「ローン審査に通るタイミング」を紹介しています。

住宅ローンの審査情報はブラックボックス

住宅ローンの審査情報は、基本的にブラックボックスとなっています。

審査の情報は、絶対に教えてもらえない決まりになっているからです。

残念ながら、どうして審査に落ちたのか、その理由を明確に知ることはできません。

なぜ審査に落ちたのか分からないとはいえ、書籍などで住宅ローンの審査に通らなかった理由についてたくさんの情報が紹介されています。

あらゆる情報を元に、住宅ローンに落ちた理由をひとまとめに紹介していきましょう。

フラット35でもアウト!住宅ローンの審査に通らない人の特徴と対策法

信用情報に事故情報が載っていた

信用情報に事故情報が残っていると、即審査に落ちになります。

「信用情報機関」という個人情報を記録している機関では、これまでのローンの利用履歴がすべて記録されています。

「◯月×日にローンの申し込みをした」「借入残高◯◯円」など、ローンに関する情報が事細かに記されているのです。

CICの異動情報

利用中のローンを数ヶ月に渡って延滞すると、個人情報に「異動」という事故情報が残ってしまいます。

事故情報が残ったままでは、住宅ローンの審査に通らないどころか、クレジットカードすら作れない状況に陥ります。

個人信用情報機関は3つある

では、個人信用情報機関について説明していきましょう。

信用情報のイメージ画像

これを知っておくことで、住宅ローン審査にとおる望みがつながります。

個人信用情報機関には、次の3つの系列があります。

  • 全国銀行個人信用情報センター(全銀協)
  • JICC
  • CIC

クレジットカードや消費者金融などの情報は、JICCとCICに登録されているケースが多いです。

たとえばA社・B社・C社がJICCに登録している場合は、3社が同じ情報を共有できることになります。

仮にA社で延滞があった場合、B社とC社も事故情報を把握できるようになっています。

どの信用情報機関に登録しているかは、下記のように契約書やホームページに明記されています。

ローンの延滞記録は一定期間残る

ローンの延滞記録は、一定期間残されてしばらく消えません。

情報が消えるまでの間は、住宅ローンの審査には通らないことを理解しておく必要があります。

後述で説明がありますが、事故情報による審査落ちは、延滞記録が消えたときが次の住宅ローン審査に挑むタイミングになります。

そうなると、あなたの信用情報の記録が今どうなっているのか気になるところだと思います。

事故情報があるかどうかは、個人信用情報機関に開示依頼をすることで確認できます。

CICなどを開示すれば、住宅ローンの審査に落ちた理由が明確に判別できることでしょう。

個人信用情報の開示方法に知りたい場合は、下記の記事を参考にしてください。

CICの開示ならスマホでたった10分。請求方法とブラックの見極め方

CICの個人信用情報ならスマホでたったの10分で開示が可能です。管理人が郵送とスマホの両方でCICを開示して、開示報告書の見方や開示までにかかった時間を徹底解説。CICを開示すると審査に何らかのデメリットがあるのでしょうか。CIC開示によるデメリットも合わせて紹介しています。

奨学金滞納も信用情報に影響する

奨学金のイメージ画像

以前まで奨学金を延滞しても、延滞金が発生する程度でした。

しかし平成28年4月以降、個人信用情報に延滞記録が残るようになりました。

奨学金の返済が遅れると、日本学生支援機構などから連絡がかかってくるケースが多いです。

返済遅れの連絡を受けた方は、恐らく奨学金の支払い遅れが原因で、住宅ローンの審査落ちを招いてしまったのでしょう。

対策法まとめ

まずは、個人情報を開示して確認することです。「異動」情報があれば、間違いなく審査に落ちた原因は軽い気持ちからの滞納だったことが分かるでしょう。

事故情報は、記録が登録された日から最大5年経過すれば消えます。事故情報が消えたタイミングで再審査を受ければ通過する可能性があります。

消費者金融などの借金が多い

借金のイメージ画像

消費者金融や銀行カードローン、リボ払いなどの借金が多いと、住宅ローンの審査に通らないケースが多いです。

こちらに関しては、年月をかけて諦めずに借金を減らしていくしかありません。

借金の存在を家族に内緒にしている場合は、思い切って打ち明けて、借金完済を協力してもらうのが一番だと思います。

今後は夫婦で協力し合って、マイホームという夢をぜひ叶えていただきたいです。

借金に依存しない生活そのものを見直すには、家族の協力が必要不可欠になります。

対策法まとめ

おまとめローンを利用して支払う利息額をぐっと軽減していきましょう。借金が軽減すれば早期完済が見込めます。

債務整理も借金が減額する方法のひとつですが、信用情報に傷がついてしまって住宅ローンが組めなくなります。住宅ローンのために借金を完済しても、審査に通らなくては意味がありません。まずは自力で返済を試みて、それでもダメだった場合の最終手段として債務整理を検討していくのが良いと思います。

収入が少なく、借入額が大きい

返済比率がオーバーして、住宅ローンの審査で否決になるケースがあります。

返済比率は、下記の計算式に当てはめると求めることができます。

(住宅ローン年間返済額+他のローン年間返済額)÷ 年収 × 100 = 年収における返済比率

フラット35の返済比率の基準は、次のとおりです。

年収 400万円未満 30%以下
返済比率 400万円以上 35%以下

返済比率が基準値を上回ると、審査に落ちやすくなります。

実際に返済比率を計算して、いくら借金があるとオーバーするのか具体的に例示していきましょう。

モデルケース

  • 田中泰さん(33歳)
  • パチンコ店勤務で、年収420万
  • 消費者金融+マイカーローンで借金220万円
  • 頭金なし、ローン予定額4,500万円を検討中

パチンコ店勤務の田中泰さん(33歳)。年収420万円と妻子を養っていくだけの稼ぎは十分あります。2人の子供が大きくなったことをきっかけに、マイホーム購入を決意。しかし田中さんには消費者金融の借金が70万円、加えてマイカーローンが150万円残っています。年間のローン支払額は67.2万円(月々5.6万円)。では、田中さんは住宅ローンの審査に通ることができるのでしょうか。※住宅ローン予定額4,500万円(頭金なし)・年間返済予定額81.6万円(月々6.8万円)

ストップ

(81.6万円+67.2万円)÷420万円×100=35.4%
残念ながら、田中さんは返済比率をオーバーしています。

田中さんは、わずかに年間返済比率がオーバーしており、住宅ローンの審査に通らない状態にあるといえます。

田中さんの過ちは借金を作ったことではなく、返済比率を計算せずに住宅ローン審査を受けてしまったことです。

住宅を購入するときに担当の営業さんから、「とりあえず住宅ローンの事前審査を受けてみてはどうですか」と煽られることがあります。

言われるがままに審査を受けてしまい、審査落ちの悲しい結果が知らされたら、せっかく膨らんだ夢に水を差すことになるでしょう。

まずは審査を受けてみるのではなく、まずはローンに通るかどうかを自分で情報を集めて探ってみることが大切ではないでしょうか。

対策法まとめ

借金やローンがある方、年収が少ない方は、真っ先に返済比率を計算してみてください。

返済比率がオーバーしている場合は「頭金を増やして年間の返済額を減らす」「妻の収入を合算させる」「借金を減らす」など、講じる策は数多くあります。あなたに合った方法で、返済比率の見直しを図っていくと良いと思います。

前年度の年収が著しく低い

住宅ローンの審査は、前年度の年収を主軸にこれから返済できるかどうかを判断していきます。

フリーランスでジェットコースターのように収入が安定していなかったり、前年度の年収が著しく低いと、審査で否決になるケースが多いです。

住宅ローンの審査では、あなたの将来的な可能性は考慮してもらえません。

これまであなたが積み上げてきた経歴を、ある一定のルールに基づいて相対的に判断していきます。

収入を安定させるのが難しい場合は、夫婦で収入を合算させてローン審査を受けてみてはいかがでしょうか。

対策法まとめ

前年度の収入が著しく低い場合は、住宅ローンの審査を受けてはいけません。時にはガマンも必要です。

強引に審査を受けて、審査に落ちたショックを受けるくらいなら、その時まで待って万全の体制で臨むのが良いのではないでしょうか。

買い替え時の家が売却できていない

買い替え時の家が売却できず、新たなローンを組む余裕がないことが最も多い理由ではないでしょうか。

たとえば分譲マンションを購入して、数年後に戸建てに住み替えるというケースです。

東京オリンピックの影響でマンションが売れやすくなっているとはいえ、これは都市の人気エリアに限った話で、郊外に住んでいる方はその恩恵がもたらされていません。

昔は住宅が売れやすかった

住宅買い替えのイメージ

十数年前の高度経済成長期であれば、マンションから戸建てへの買い替えが可能だったかもしれませんが、今では夢物語となっています。

今では住宅の売却が難しい

住宅売却できないの画像

ローン残債が3,000万円も残っている状況で、新たに6,500万円のローンを組もうとしても、そうそう上手くいくわけないことを理解していただけると思います。

対策法まとめ

買い換えの場合は、思い切って住んでいるマンションなりを売却してから、新たに住宅ローン審査を受けるのがおすすめです。

もちろん、売却と同時に新たな家に住み替えるのが理想ですが、買い手が思うようにつかないのが現実となっています。賃貸マンションへの住み替えは、一時的に窮屈な思いをするかもしれませんが、マイホームのためと思えば我慢できるのではないでしょうか。

税金滞納(市民税・所得税)があった

税金や社会保険料、年金保険料の支払いに滞納があると、住宅ローンの審査に通りません。

税金滞納が、住宅ローンの審査落ちに関係することを知らない人が多いように感じます。

また知っていても、そもそも滞納していることに気づかずに住宅ローンの審査を受けてしまったというケースも多いです。

会社員の場合は、給料天引きとなっていることが多いため、税金滞納の可能性が低いと考えられます。

しかし転職をきっかけに、うっかり離職後の税金を支払い忘れてしまい数ヶ月間の未納がある場合も考えられます。

会社経営者の場合は、自分で税金を納付することが多いため、納付をし忘れていたり、引き落としができていないという事態も起こり得ると思います。

対策法まとめ

公的書類(納税証明書・源泉徴収票など)を発行して、税金滞納があるかどうかを確認しましょう。

支払えていない税金があった場合は、すみやかに未納状態を解消してから住宅ローンの審査を受けることをおすすめします。

赤字決算続き!自営業者はフラット35でも審査通過が難しい

会社のイメージ画像

脱サラを目指して、親の事業を引き継いで、成功を夢みて事業を始めた人も多いのではないでしょうか。

自営業者・フリーランスの場合は、最低でも3期分の決算書の提出が必要になり、4期を迎えてから審査を受けるのが通例です。もちろん、法人の代表者も同様になります。

しかも直近で赤字決算が1期でもあると、審査に通らないというハードルの高さです。

銀行では3期分の決算書の提出が絶対ですが、フラット35であれば3期の決算書が揃っていなくても審査に通過するケースがあります。

ちなみに管理人は、3期分の決算書が揃っていなくてもフラットの審査で可決されました。

となると業歴が浅いという理由より、赤字決算だったから審査に落ちたという説がより濃厚であることがわかります。

対策法まとめ

直近3期分の決算書で、赤字がある場合はローン審査を受けないのが賢明です。

既に知っていると思いますが、自営業者はサラリーマンと比べて住宅ローン審査に通るのが難しくなります。まずは脱赤字!を達成して、経営状況を回復させる必要があります。

フラット35の審査に落ちても大丈夫!タイミングさえ合えばOK

フラット35は、勤続年数が短くても派遣社員でも、あるいは年収が少なくても審査に通るといわれています。

そのフラット35で審査に落ちてしまったら、もう住宅ローンの審査に通らないのではないかと絶望的になる人も少なくはないでしょう。

しかし今回の審査落ちは、たまたまタイミングが悪かっただけに過ぎません。

個人情報はいずれ回復しますし、借金もコツコツ返済を続ければいずれ完済できます。

何度も審査落ちを繰り返すと、心がすり減ってしまうと思うので、次こそは絶対に大丈夫と思えるタイミングで、リベンジを図りましょう。

しばらくはガマンのときが続くかもしれませんが、いずれ必ずチャンスは訪れます。

辛抱強く待って、どうかマイホームという夢を諦めないでください。

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